Lagens möjligheter - Rättsfall 2016-04-05 - Högsta domstolen - Köplagen. Sedan bostadsrätten till en kontorslokal överlåtits mellan två näringsidkare, har köparen krävt prisavdrag med påståendet att lokalens area var mindre än vad parterna hade avtalat. Arean hade angetts i en annons och i en objektsbeskrivning. Areauppgiften har ansetts utgöra en avtalad egenskap, oavsett att uppgiften enligt beskrivningen har kommit från bostadsrättsföreningen. Eftersom uppgiften har varit preciserad, har köparen ansetts kunna åberopa att arean var för liten, trots en begränsad undersökning före köpet och trots en allmänt hållen friskrivning från säljarens sida. Det har emellertid ansetts att köparen borde ha märkt felet och reklamerat tidigare (Rättsfall: NJA 1937 s. 382, NJA 1955 s. 75, NJA 1964 s. 239, NJA 1982 s. 301, NJA 1983 s. 858, NJA 1993 s. 436 och NJA 1996 s. 598)

Ingårr i följande rättsområden:

Köprätt / Lös egendom - Undersökningsplikt, upplysningsskyldighet & ond tro (29 rättsfall)

Köprätt / Lös egendom - Fel, dröjsmål & kompensationsmöjligheter (50 rättsfall)

Köprätt / Reklamation & meddelandeskyldighet (32 rättsfall)

Sammanfattning: Köplagen. Sedan bostadsrätten till en kontorslokal överlåtits mellan två näringsidkare, har köparen krävt prisavdrag med påståendet att lokalens area var mindre än vad parterna hade avtalat. Arean hade angetts i en annons och i en objektsbeskrivning. Areauppgiften har ansetts utgöra en avtalad egenskap, oavsett att uppgiften enligt beskrivningen har kommit från bostadsrättsföreningen. Eftersom uppgiften har varit preciserad, har köparen ansetts kunna åberopa att arean var för liten, trots en begränsad undersökning före köpet och trots en allmänt hållen friskrivning från säljarens sida. Det har emellertid ansetts att köparen borde ha märkt felet och reklamerat tidigare (Rättsfall: NJA 1937 s. 382, NJA 1955 s. 75, NJA 1964 s. 239, NJA 1982 s. 301, NJA 1983 s. 858, NJA 1993 s. 436 och NJA 1996 s. 598)

Sammanfattning:

Bakgrund

Kärnberg ingick ett upplåtelseavtal med Bostadsrättsföreningen Östergatan 18-20 den 29 april 2015, där det angavs att lägenheten hade en yta på "cirka 79 kvm". Den 2 april 2020 utförde Anticimex en areamätning som visade att lägenheten endast var 71 kvm. Kärnberg reklamerade denna avvikelse till föreningen den 22 juni 2020 och stämde senare föreningen för skadestånd, där hon hävdade att den felaktiga arean utgjorde ett avtalsbrott. Tingsrätten gav henne delvis rätt och dömde föreningen att betala 90 000 kr i skadestånd, men Hovrätten ogillade hennes talan helt.

Domstolens ställningstaganden

Tingsrättens bedömning - Utfästelse och Felansvar - Tingsrätten ansåg att även om "cirka" angavs i avtalet, så var uppgiften om lägenhetens storlek en utfästelse som föreningen borde ha ansvarat för, eftersom det angavs i ett formellt avtal. Undersökningsplikt - Tingsrätten fann att Kärnberg inte hade en undersökningsplikt då lägenheten inte färdigställdes förrän efter upplåtelseavtalet signerades och lägenhetens yta krävde särskild mätning för att fastställa. Reklamationstid - Det ansågs att Kärnberg reklamerade inom skälig tid efter att hon fick reda på den faktiska arean och att föreningen inte visade att en senare reklamation skulle ha försvårat deras position juridiskt. Skadestånd - Tingsrätten bedömde att Kärnberg hade rätt till skadestånd som motsvarade skillnaden i värdet på lägenheten mellan utfäst och faktisk yta, men de kunde inte exakt beräkna skadan och gjorde därför en skälig uppskattning till 90 000 kr.

Hovrättens bedömning

Utfästelse och Ansvar - Hovrätten värderade avtalet och dess villkor annorlunda än Tingsrätten. De bedömde att termen "cirka" i avtalet faktiskt uteslöt en strikt utfästelse och att Kärnberg borde ha varit medveten om att ytan var uppskattad och inte garanterad. Bostadsrättslagens Tillämpning - Hovrätten fann att Bostadsrättslagen exklusivt reglerade frågor om skadestånd i samband med upplåtelse av bostadsrätter och att dessa regler inte tillät skadestånd för den typ av fel som Kärnberg påstod. Avtalstolkning - Hovrätten ansåg också att den ekonomiska planen, som Kärnberg haft tillgång till, borde ha informerat henne om att ytuppgifterna var ungefärliga och baserade på arkitektens information vid tidpunkten för planens upprättande. Detta ansågs ytterligare minska föreningens ansvar. (Sammanfattat av ChatGPT)